Att ha koll på skicket i en bostadsrätt är viktigt, särskilt vid köp eller försäljning. En besiktning gör det lättare att upptäcka fel i tid, undvika framtida problem och känna sig trygg i sitt beslut. Den ger också en tydlig bild av vad som fungerar bra och vad som eventuellt behöver åtgärdas.
Idag går vi igenom vad en besiktning innebär, varför den är viktig, och vad som bör ingå i en komplett besiktning bostadsrätt checklista.
Vad är en besiktning av bostadsrätt?
En besiktning av en bostadsrätt innebär att lägenheten gås igenom för att se vilket skick den är i. Det görs ofta i samband med köp eller försäljning, för att upptäcka fel och brister i god tid. Målet är att få en klar bild av vad som fungerar som det ska – och vad som kanske behöver åtgärdas.
Oftast anlitas en oberoende besiktningsman med rätt kunskap och erfarenhet. Det händer att köparen själv gör en enklare kontroll, särskilt om man är van vid bostäder och renoveringar. Men utan rätt expertis är det lätt att missa viktiga detaljer.
Behöver man alltid göra en besiktning?
Det är inget krav att göra en besiktning av en bostadsrätt, men det är starkt rekommenderat. Särskilt vid köp är det viktigt att få en tydlig bild av bostadens skick, för att undvika jobbiga överraskningar längre fram.
Även vid försäljning kan en besiktning vara till nytta. Den gör det lättare att vara transparent mot spekulanter och kan minska risken för tvister efter avslutad affär. Den kan också användas som stöd vid prissättning.
Vad ingår i en besiktning av bostadsrätt?
En teknisk besiktning fokuserar främst på ytskikt, fukt, ventilation och installationer. Beroende på bostadens skick och ålder kan olika delar granskas extra noga. Här nedan visar vi vad som brukar ingå i en besiktning av bostadsrätt:
Kontroll av ytskikt och synliga skador
Väggar, golv och tak undersöks för sprickor, slitage och missfärgningar. Det kan tyda på tidigare fuktproblem eller felaktig renovering. Även dörrar, lister och fönster ses över – små skador kan vara tecken på större problem.
Fuktmätning i badrum och kök
Badrummet är ofta den mest kritiska delen. Här kontrolleras kakel, fogar, golvbrunn och tätskikt. Fuktmätning är vanligt för att säkerställa att inget läckage förekommer. I köket granskas diskbänk, rör och diskmaskinens anslutning – läckor kan lätt uppstå vid kopplingar.
Ventilation och luftflöde
Bra ventilation är avgörande för ett friskt inomhusklimat. En besiktning inkluderar kontroll av spisfläkt, ventiler och luftflöde i kök och våtutrymmen. Otillräcklig ventilation kan orsaka både fuktproblem och dålig lukt.
El och installationer
Eluttag, strömbrytare och elcentral brukar tittas på för att se om något verkar vara fel. Men om elen ska kontrolleras mer noggrant krävs en utbildad elektriker. Det är bra att veta om elen är gammal eller om någon har dragit om kablar utan rätt utbildning.
Värmesystem och element
Elementens funktion testas och termostatens reaktion kontrolleras. I vissa fall kan man även undersöka om det finns risk för läckage i rördragningen, även om mycket av installationen i en bostadsrätt ofta ligger på föreningens ansvar.
Vad ansvarar bostadsrättshavare för?
I en bostadsrätt har du ansvar för ytskikt, inredning och vissa installationer – alltså det som finns innanför lägenhetens väggar. Föreningen ansvarar för det yttre underhållet som fasad, tak och stammar (rör och ledningar i väggar och golv).
Om det till exempel sker en vattenskada, kan ansvaret delas. Om felet sitter i en ledning som föreningen ansvarar för, men skadan påverkar din lägenhet, kan både du och föreningen ha ett delat ansvar – beroende på exakt var skadan uppstod och vad som orsakade den.
En tydlig besiktning bostadsrätt kan hjälpa till att visa om skador eller brister ligger inom ditt eller föreningens ansvar.
När bör besiktningen göras?
Om du planerar att köpa en lägenhet är det bäst att besiktningen sker innan du skriver på köpeavtalet. I vissa fall kan det gå att lägga in ett villkor i avtalet som ger rätt att göra besiktningen i efterhand. För att det ska gälla måste både du och säljaren komma överens om det, och villkoret behöver finnas skriftligt i kontraktet.
Vid försäljning kan det vara en fördel att låta göra en besiktning i förväg. Det visar att du som säljare har ful koll på bostadens skick, vilket kan skapa större trygghet och förtroende hos den som vill köpa.
Vem gör besiktningen?
Det finns många företag som arbetar med professionell besiktning av bostadsrätter. En besiktningsman har vanligtvis utbildning inom bygg eller teknik och vet vad som är viktigt att kontrollera i en lägenhet. Många är medlemmar i SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund), vilket brukar ses som ett kvalitetstecken.
Priset för en besiktning varierar beroende på hur stor lägenheten är och hur noggrann kontrollen ska vara. Vanligtvis ligger kostnaden ofta någonstans mellan 3 000 och 7 000 kronor. Det kan kännas som en onödig kostnad, men i många fall är det väl värt pengarna.
Besiktning lägenhet checklista – vad bör kontrolleras?
När du ska göra en noggrann genomgång kan det vara bra att använda en besiktning lägenhet checklista. En sådan kan innehålla:
- Kontroll av alla rum – väggar, tak, golv, dörrar och fönster
- Fuktmätning i badrum och kök
- Genomgång av kökets installationer och vattenkopplingar
- Kontroll av ventilation och spisfläkt
- Visuell kontroll av eluttag och belysning
- Funktionstest av element och värmesystem
- Kontroll av balkong eller uteplats (om det ingår)
- Dokumentation av eventuella skador, slitage eller brister
Om du anlitar en besiktningsman får du oftast en skriftlig rapport med foton och tydliga anmärkningar. Det ger ett konkret underlag vid eventuella diskussioner med säljare eller förening.
Tips inför och efter en besiktning
Innan besiktningen är det bra att förbereda bostaden. Flytta undan möbler så att golvytor och väggar blir lättare att inspektera. Se också till att badrummet är torrt, då fuktmätare kan ge felaktiga värden om det är nyanvänt.
Efter besiktningen är det viktigt att ta till sig det som framkommit. Vissa saker är småsaker som är enkla att åtgärda, andra kan kräva mer arbete. Om du är köpare kan rapporten ge möjlighet att förhandla om priset eller ställa krav på åtgärder. Om du är säljare får du bättre koll på vad du bör åtgärda innan visning.
